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动物园服装批发市场(以下简称“动批”)搬迁已成定局,但搬迁过后,这块土地如何新生?北京商报记者从动批产权方、商业地产研究人士、相关政府部门等各个方面深入采访,大胆猜测了动批重生的八大可能性。 猜想一:购物中心 可行指数:★★★★★ 动物园批发市场一直是北京的一大传统商圈,尽管其业态以批发为主,但每天仍有大量消费者慕名前来消费。业内认为,便捷的交通和动批此前聚集的人气、商气、财气,被认为是筹建购物中心的一大优势。北京市有百货130余家,近年来,购物中心的数量也在急剧增长。但是资料显示,目前购物中心多以东城、朝阳为主,城市以西的区域购物中心数量较为稀少,缺乏大体量的购物中心。 不仅如此,据北京商报记者了解,动批商圈创造的GDP与政府在此地花费的管理费用不成正比。低税收和高额的管理费用给政府带来了巨大的经济压力,而与之相反,购物中心的GDP回报率则远高于批发市场。针对于此,业内认为,在动物园批发市场开设购物中心,一方面可以将此前动批营造的商业氛围聚集利用,另一方面也能为北京的GDP做出一定的贡献。在调查中,北京商报记者发现,动批虽处于核心城区,但周边以老旧小区为主,筹建购物中心及配套商业也能满足周边居民的生活所需。 不容忽视的是,新建购物中心或将为交通带来压力。据北京商报记者了解,目前动物园及西直门地区,因处于中心城区的交通枢纽,再加上西直门桥的路线较为复杂,使其一直难改交通阻塞的形象。RET睿意德执行董事张家鹏认为,大型购物中心的修建仍将会给西直门地区的交通带来压力。此外,北京工商大学商业经济研究所所长洪涛称,目前购物中心的同质化问题严重,如果不提前将购物中心的业态规划好,盲目开业,短时间内将难以盘活。 猜想二:写字楼 可行指数:★★★★☆ 核心城区写字楼空间用尽,一度成为北京等一线城市发展商业地产的一大难题。 根据房地产服务营运商戴德梁行今年发布的《全球写字楼租务开支报告》显示,亚太地区的写字楼可利用空间有限,对于北京、上海等一线城市来说,在中心城区开发新的写字楼几乎被认为是天方夜谭。但随着动批外迁等一系列方案的出台,3-5年之后,西直门外、西北二环附近留出一片可重新规划的土地。 北有中关村、南有金融街,再加上动批距西直门公交枢纽及北京火车北站距离较近,便捷的交通也被认为具有发展高端写字楼得天独厚的先决条件。 中国商业地产联盟副会长王永平认为,动批地处西城区和海淀区交界,近年来,两区都在不断的扩建金融街和中关村的商务办公,动批搬迁之后,改建为商务写字楼或将是两区政府心之所向。 尽管动批改成写字楼具有地理位置的优厚条件,但在张家鹏看来,动批一直以从事小商品批发为主,并不是传统意义上的高端商圈,改成写字楼转型过大,且浪费了目前动批市场营造的商业气氛。 此外,相关资料显示,近年来,受内地经济增长放缓以及节俭风的盛行,企业对空间利用效率的提升,国内一线城市的租赁需求均有所减退。在此背景下,在动批现在的地盘开发写字楼,一方面成本较高,另一方面也被认为风险太大,前景难以预估。 猜想三:高档住宅 可行指数:★★★★☆ 市场上对于住宅的需求仍呈现出供不应求的局面。在中心城区住宅开发基本饱和的情况下,凭空出现的动批外迁,是否会让住宅开发商们将目光聚集于此? 与动批位置相当,在东二环外也有一片因为市场拆迁改建的楼盘。据一位居住在附近的老居民介绍,如今的万国城此前是一个早市,因为东直门商圈整体发展的需要,后改建为高档住宅。万国城moma的二手房均价在6万-7万元/平方米,在附近小区中算是较为抢手的资源。 业内认为,从目前北京市场对住宅的需求度来看,开发住宅或许成本较高,但是由于此地距市中心较近,交通便利,有毗邻动物园等公共设备,开发如万国城、棕榈泉等高档住宅,或将出现快速售空的场面。 开发成本过高被认为是改建住宅最大的瓶颈。北京商报记者在调查时发现,不同于其他商户与市场的租赁关系,动批商铺多为二房东转租,其中的产权划分相当复杂,不少商户与市场之间甚至存在三房东、四房东的现象,这也为政府搬迁带来巨大的赔偿压力。王永平认为,为了考虑赔偿,政府或许会将成本与开发商共摊,相比于购物中心,高档住宅或不利于成本的回收。 高档住宅市场现萧条景象也被认为是动批改住宅的不利因素。据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,今年一季度,北京全市成交总价超千万的新建商品住宅交易量为524套,比2013年四季度的771套减少247套,跌幅逾三成,比2013年一季度的660套也减少136套,跌幅逾两成。 猜想四:城市文化符号 可行指数:★★★☆☆ 以现在的动物园批发市场为原点,向西依次是北京天文馆、首都体育馆、紫竹院公园;向东北是北京展览馆;向北是国家图书馆,紧接着便是中关村附近的高校群。在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来,虽然西直门以西是以商务为主体的规划,但从城市发展的长期角度考虑,动物园周边集聚的展览馆、紫竹院等非常有北京特色文化,同时又有天文馆、古生物博物馆等科普教育场所,可以考虑建成有城市符号特征的文化路线。 目前北京具有文化地标性质的区域分别有以艺术气质闻名的798,以民俗为特色的前门大街,以老字号为主的九门小吃街,文艺青年聚集地南锣鼓巷等等,不过在市商务委的规划中,上述特色街区主要面向外来人口旅游观光,商业氛围浓厚,人群密集。 郭增利认为,动物园批发市场外迁,除了业态低级外,对交通造成的压力也不容小视,而外迁后新的规划则要规避这个问题。动物园附近的西直门立交桥曾被戏称为“世界最大的迷宫”,加之附近大大小小的批发市场及零散的配套商业,动物园商圈成了北京有名的人群密集场所,节假日期间,各路途经动物园的公交车经常以甩站不停车来避免混乱。 在郭增利看来,建成以科普教育为主的城市文化符号地带,可以最大限度的利用原有资源,也大大缓解了本地区原有的交通压力。不过动物园批发市场所处的位置位于西二环、西三环之间,寸土寸金,如果规划考虑以社会效益为先,则要面临漫长的收益期。 猜想五:高端商务中心 可行指数:★★★☆☆ 与改建前的万国城地区相比,动批所聚集的商业氛围要远高于东直门外地区。尽管筹建购物中心或将为交通带来一定的压力,但仍有专家认为,配合西直门地区的凯德MALL,将动批与西直门联动,形成规模效应,规划成高端商务中心,将能充分利用此地的地域优势。 相比于北京其他各站的周边设置,北京北站周边一直缺乏配套酒店、餐饮及购物中心。商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍认为,只有转型高端商务中心,才能将此地的交通和地理位置价值最大化,创造与其地标同等价值的GDP。赵萍认为,动批搬迁的一大原因是,其占据着大量优质地段,创造的价值却并不匹配。西城和海淀两城区的发展均偏向商务,商业基础好,因而结合此地的商业氛围,升级现有产业,规划成涵盖高档酒店、写字楼及购物中心的商务圈配套。 资料显示,受国家旅游政策的影响,近年来国内的旅游产业发展趋势良好。今年一季度,多家房企均宣布进军旅游地产项目建设,市场需求旺盛,趁此热度吸引旅游地产开发商进入动批开发,或将能弥补北京北站住宿资源的不足。尽管受市场影响严重,高端餐饮开店计划暂缓,但一些面向大众消费群体的连锁餐饮开店迅速。借助来动物园、天文馆的大量本地及外地客群,开设适合全家购物的家庭式购物中心,不仅能有效利用现有资源,还能与凯德MALL形成有效互动。 猜想六:社区商业 可行指数:★★★☆☆ 动物园批发市场形成于上世纪80年代中期,最初起源于一批路边服装摊位,逐渐形成了东鼎、聚龙、天皓城、金开利德、世纪天乐等多家大型服装批发市场多足鼎立的局面。不过动批商圈的形成并没有为当地区域的社区人群带来便利,反而加重了周围的交通和环境压力。尤其是在2000年之后,住宅市场飞速发展,更加凸显了社区商业配套的不足。 北京商报记者发现,与动批商圈的繁荣形成鲜明落差的是,其社区商业的发展仍然以街边夫妻店为主。以动批为中心的商业圈,除了位于西直门凯德MALL地下的BHG超市、华堂超市外,多数是小摊贩提供餐饮和杂货,连锁门店较少。根据市商务委公布的关于2014年商业流通发展项目申报工作的通知,支持发展社区商业便民服务连锁门店、社区商业综合体被放在发展社区商业的重中之重。 业内人士分析,动物园周边社区多为老旧社区,现有的夫妻店基本满足了区域需求,最需要引进的是精品超市。但是,在动物园批发市场的地段,出现新楼盘和高档住宅的可能性极小。郭增利认为,从更大的区域范围看,动批不需要大型商业,更需要社区商业,“以社会公共设施、福利设施,造福周边居民”,不过郭增利也坦言,这种收益比较漫长,对于决策者来说很难取舍。 猜想七:原地升级 可行指数:★★★☆☆ 尽管动批搬迁后的整体规划还未确定,不过基于原有的服装业态进行升级改造的声音已有传出。西城区德胜科技园区方面曾表示,动批的未来发展路径是以打造动物园服装特色品牌、提升展览路地区城市形象为主线,实现从商品档次、经营业态、购物环境、交易方式的根本转变,推动动物园周边地区产业升级,比如在动物园地区建立服装设计工作室、引进服装设计名人、建模特行业工作室等,建设大型高端的服装市场,提升档次,把动物园地区打造成北京的服装设计聚集地。 北京商业经济学会副秘书长赖阳向北京商报记者表示,动批体量巨大,不可能完全搬迁,将简单低端批发、物流迁走,剩下的原地升级,向高端商务服务靠近,引进餐饮,带动周边的产业互动。“动批历史悠久,很多商户从动批开始做批发零售,后来发展到做品牌经销商,但是动批的业态一直没有升级提高,这些商户就慢慢往商场和购物中心转移。”赖阳认为,如果动批升级做品牌服装,是有很大基础的。 今年3月,动物园批发市场中的世纪天乐大厦已经被光耀东方收购。世纪天乐大厦总建筑面积8.4万平方米,分A、B两座,是目前动物园服装批发市场人气最旺的卖场之一,世纪天乐批发额占整个动批的60%左右。 郭增利认为,原地升级仍以服装为主线,进行品牌孵化和办公,不违背片区发展规划,落地也比较简单。“但与大连、杭州、深圳等城市相比,北京的服装产业并不是优势产业。”在郭增利看来,动批具有得天独厚的地理位置和成熟的商业配套,可以选择的产业导向很多,但要综合考虑城市发展的长期效益和短期经济效益。 猜想八:总部经济 可行指数:★★☆☆☆ 动物园批发市场搬迁后,南临车公庄、三里河等传统国家行政部门集聚地区,北望中关村科技高教区,加之处于交通动脉,既有地铁2号线、4号线、13号线贯穿,也有北京北站与外界沟通,其优越的地理位置和商业配套成为企业总部集聚的良好条件。 目前北京已初步形成了“三大五小”总部经济集聚区,其中“三大”是指北京商务中心区、中关村科技园区、北京金融街,“五小”是指东二环高端商务服务业发展带、中关村科技园区电子城科技园、中关村科技园区丰台园、北京天竺空港经济开发区和国门商务区。 记者从市商务委了解到,去年全市各类一级总部企业1533家,比上年增加了228家。总部企业及在京下属分支机构共实现增加值8655.4亿元,占全市地区生产总值的48.4%,比上年提高1个百分点。北京总部企业以占全市0.4%的单位数、25%左右的就业人数、40%左右的能源消耗,创造了全市近半的增加值,实现了全市近六成的收入和税收,已经成为推动首都经济发展的重要力量。(北京商报)
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